DTI, LTV, DSR 비교 및 계산 방법(DTI 계산기)

앞으로 신규로 주택담보대출을 받을 때는 LTV와 DTI가 동시에 60%를 넘으면 LTV가 60%초과하는 대출금에 대해선 무조건 원리금을 분할상환을 하는 것으로 얘기가 나왔었었다. 

그러다가 최근에는 내년부터 주택을 담보로 대출할 경우 LTV나 DTI가 60%를 넘으면 전체 대출금에 대해 원금과 이자를 나눠 갚는 분할상환 방식의 대출이 의무화된다고 한다. 

초과 대출금만 원리금 분할상환이 아니라 전체 대출금에 대해 원리금 분할상환을 해야 하기 때문에 한 끝 차이로 매월 갚아야 하는 원리금이 천차만별로 달라질 수 있다.  

갑자기 이런 상황이 오게 하지 않으려면 미리 준비를 해야 한다. 당연히 준비하기 위해서는 DTI, LTV, DSR에 대해 알아야 미리 준비를 할 수 있을 것이다. 

이번 포스팅에서는 LTV, DTI, DSR에 대해 알아보자. 

LTV(담보가치 대비 최대 대출가능 한도)

은행에 담보를 맡기고 대출을 할 경우 최대로 대출을 어느 정도까지 해줄지를 결정해주는 비율이다. 

나중에 대출자가 돈을 갚지 못하는 경우에 담보를 처분하여 부채를 상환할 수 있도록 하게 된다.

즉 LTV는 주택담보로 최대 대출가능할 수 있는 금액을 산출할 때 사용하는 기준이다. 

계산방법은 아래와 같다. 

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LTV = 대출 금액 / 담보 시세

LTV 최대 대출 한도 금액 = LTV * 담보 시세라고 할 수 있다. 

만약 주택 시세가 5억이고, LTV가 70%라면 최대 대출 한도 금액은 3억 5천만원이다. 

5억짜리 주택이라면 최대 3억 5천만원까지 대출이 가능하다. 

하지만 실제로 대출 받을 수 있는 금액은 3억 5천만원 보다 더 적을 것이다. 

은행에서는 담보 주택을 경매 처분하는 경우를 대비해 방의 수에 따라 소액임차보증금을 빼고 대출금을 산정하게 된다. 

그런 이유로 저 위의 공식으로 나온 금액보다 대출금액이 더 적게 된다. 

그리고 주택에 세입자가 있을 경우에는 주택임대차보호법에 따라 세입자에게 우선권이 있기 때문에 대출 가능 금액이 더 적게 된다. 

DTI(총부채 상환 비율)

LTV가 담보를 기준으로 결정되는 최대 대출가능 금액이라면 DTI는 부채상환 능력을 기준으로 최대 대출가능 금액을 결정해주는 기준이다. 

여기서 부채 상환 능력이란 대출자의 연간 소득과 현재 대출금의 연간 원리금 상환액이 얼마냐의 기준으로 계산된다. 

즉 DTI는 부채 상환 능력을 기준으로 해서 최대 대출한도를 정하는 비율이다. 

DTI = 연간 대출 상환금액 / 연간 총소득

연간 대출 상환금액 = 연간 총소득 * DTI 로 계산할 수 있다. 

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간단하게 DTI를 계산한다면 만약 연간 소득이 5,000만원이고, DTI가 60%라면 최대 3,000만원까지 대출이 가능하게 된다. 

그러나 기존에 대출이 있다고 하면 계산방법이 복잡하게 된다. 

이럴 경우는 DTI 계산기를 통해 계산해야 한다. 

DTI 계산기는 금융감독원 홈페이지에서 찾을 수 있다. 

DTI 계산기 바로가기

DSR(총부채원리금 상환 비율) 

정부가 발표한 여신심사 가이드라인에 DSR이 나오게 되면서 뉴스에 자주 등장하는 대출 기준이다. 

DSR(총부채원리금상환비율)은 대출자의 모든 부채에 대한 원리금 상환 부담을 연소득 대비로 나타낸 지표이다. 

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DTI가 주택담보대출의 연간 원리금 상환액과 기타 부채의 연간 이자 상환액을 기준으로 대출 가능 금액을 산출한다면 DSR은 주택담보대출의 연간 원리금 상환액과 기타 부채의 연간 원리금 상환액을 기준으로 대출 가능 금액을 산출한다. 

즉 DTI와 DSR은 기타 부채를 연간 이자 상환액만 적용할 것인지, 연간 원리금 상환액을 기준으로 할 것인지에 따라 달라지게 된다. 

그렇기 때문에 현재 기타 부채가 있다면 DSR을 적용하게 되면 대출 가능 금액이 DTI보다 크게 줄어들 수 밖에 없다.  

또한 DSR은 은행과 보험사에서 받은 주택담보대출과 마이너스통장대출, 학자금 대출같은 신용대출 뿐만이 아니라, 자동차 할부와 신용카드 미결제분까지도 모두 포함되게 된다. 

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